Marché immobilier des seniors : le boom du « vieilllir bien »

La France dénombre aujourd’hui près de 12 millions de « seniors ». En 2040, ils seront 21 millions (source INSEE), soit près de 30 % de la population française contre 25 % actuellement. 

Le logement des seniors : un des enjeux de société de demain

La France vieillit et cette tendance va fortement s'accélérer dans les prochaines années. Autre chiffre significatif : L'offre au sens le plus large en hébergements est aujourd'hui de 16 lits pour 100 personnes âgées de plus de 80 ans. Et pour conserver ce ratio déjà faible, cela signifie qu'il faudrait créer plus de 540 000 lits d'ici 25 ans.

Au-delà d'un vrai problème de société, le boom des « seniors » est aussi un enjeu économique de taille qui nécessite des réponses immobilières adaptées.

Pour cause, l'hexagone manque aujourd'hui cruellement de structures d'accueil qu'elles concernent le secteur médical pour les patients nécessitant des soins (EHPAD) ou le logement (résidences séniors) pour ceux qui ne veulent ou ne peuvent plus rester chez eux.

Une opportunité pour les investisseurs privés ?

Si l'on se place du point de vue de l'investisseur, il parait clair que le marché du « vieillir bien » offre d'excellentes perspectives à court, moyen et long terme. Les 75 000 à 100 000 créations de lits en EHPAD nécessaires d’ici 2025 représentent un investissement immobilier autour de 4 à 8 mds € sur 10 ans. Des montants énormes qui expliquent pourquoi le créneau de l'hébergement des séniors trouve son ancrage dans la stratégie des grands acteurs de l'investissement que ce soit des foncières ou des fonds (SCPI, OPCI). Les enjeux de l'immobilier de la dépendance créent des opportunités tant pour les opérateurs que pour les investisseurs particuliers ou institutionnels. Car, en plus d'offrir l'opportunité d'investir sur un marché en croissance soutenue, le secteur offre des garanties généralement attractives comparées à celles procurées par les investissements réalisés en immobilier locatif : la durée des baux est longue, tournant autour de 12 ans, et le taux d'occupation moyen est élevé (environ 98 %) et remarquablement stable (source KPMG). Dernier point, les rendements sont attractifs : proches de 4,5 % et plus pour les EPHAD acquis sur le marché secondaire.

Les quelques SCPI ou OPPCI qui ont vu le jour récemment ne sont donc pas le fruit du hasard. Ces véhicules emboitent le pas d'une tendance qui vise à rapprocher les investisseurs privés (épargnants) des grands enjeux de santé publique. Et, par la pérennité et la rentabilité de l’exploitation d’une résidence, ces produits spécialisés ne sont pas seulement un outil de diversification mais le gage d'un rendement sécurisé par le simple besoin démographique.