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Senior : Compléter ses revenus grâce à la rente viagère

mis en ligne le 1 janvier 2018 parJeanne

Senior : Compléter ses revenus grâce à la rente viagère

Vendre son bien immobilier en viager permet de percevoir une rente pour financer sa dépendance, quand les liquidités ne suffisent pas et que les enfants ne peuvent assumer cette charge.

Le mécanisme

La vente en viager consiste à laisser un bien immobilier en échange du versement d’une rente (possiblement complétée d’un montant de départ appelé « bouquet »). Le contrat de vente peut prévoir deux types de clauses, soit :

une réserve de droit d’usage et d’habitation au profit du vendeur jusqu’à sa mort ;
soit, le transfert de la pleine propriété du bien au jour de la vente.

> Astuce : Obtenir une rente viagère grâce à l’assurance-vie

Lucien, 80 ans, ne veut plus rester seul chez lui. Sur le conseil de ses enfants, il décide de partir en maison de retraite. Pour financer ce nouvel hébergement, il choisit de vendre sa maison et de placer la somme ainsi reçue dans une assurance-vie. L’assureur acquiert définitivement le capital et lui reverse, en contrepartie, une rente viagère. « Cette solution rassure les personnes vulnérables, qui craignent bien souvent, avec la vente en viager, les éventuels impayés de l’acquéreur » explique Alexandre Thomas, co-fondateur de Cieleden.com

Les problèmes à anticiper

Malgré le fait que les principes du viager semblent évidents et facile à comprendre, certaines problématiques typiques méritent d’être bien analysées avant de s’engager, tant pour l’acquéreur que pour le vendeur.

Le décès de l’acquéreur avant le vendeur.

Afin de protéger ses héritiers, l’acquéreur peut souscrire une assurance qui couvre la rente en cas de décès. Si tel n’est pas le cas et que les héritiers ne souhaitent pas assumer cette charge, ils sont libres de revendre le viager. Quant au crédirentier, sa situation demeure inchangée, que les héritiers reprennent le flambeau ou que le bien soit revendu. Sauf accord exprès du vendeur, les héritiers resteront cependant responsables du paiement de la rente si l’acquéreur ne la payait pas.

Le défaut de paiement de la rente.

La plus grande crainte des vendeurs de biens en viager est de ne plus toucher leur rente. Comment agir si le débirentier devient défaillant et ne remplit plus ses obligations ? Pour éviter les situations de blocage, plusieurs options s’offrent au crédirentier. Ainsi, dans tout acte de vente d’un bien en viager, une clause « d’action résolutoire » est insérée. Cela signifie qu’en cas de non-paiement de la rente par l’acquéreur, le vendeur a la possibilité de récupérer la propriété de son bien. Parallèlement, vendeur et acquéreur peuvent prévoir le cautionnement d’un tiers lors de la conclusion du contrat. En cas de non-paiement, c’est donc la caution qui sera tenue de verser la rente. Enfin, pour les plus soucieux, il est possible de souscrire une assurance des rentes impayées en passant par un cabinet de gestion spécialiste du viager. Bien que la rente soit garantie par une hypothèque (un privilège de vendeur), il existe des cas où le crédirentier pourrait perdre tout ou partie du paiement de la rente. En effet, les législations successives en matière de surendettement et de liquidation judiciaire, ou encore l’appréciation des juges, limitent l’effet automatique que devrait avoir la clause résolutoire. Comme tout placement ou investissement, le viager est une opération qui n’est pas sans risque.

La libération d’un viager vendu occupé.

Une clause connue sous le nom de « clause d’abandon de jouissance » est insérée dans tous les actes de vente en viager occupé. En effet, même si le vendeur compte rester dans son logement, les aléas de la vie peuvent le contraindre à le quitter, par exemple pour entrer en maison de retraite. Dans ce cas, l’acquéreur récupère la jouissance du bien et paye, en contrepartie, une rente via gère complémentaire. Cette rente est en général calculée soit sur un pourcentage de la rente viagère indexée, soit sur un pourcentage de la valeur locative du bien au moment de sa libération. Mais une fois cette clause activée, elle est irréversible. Le crédirentier ne pourra donc plus revenir dans les lieux.

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