Le contrat de viager

Le contrat de rente viagère est décrit aux articles 1968 et suivants du Code Civil.

Pour vendre votre logement familial en viager, vous devez avoir le consentement de votre époux même si vous êtes seul propriétaire du bien. Vous devez d’ailleurs réserver l’usufruit, le droit d’usage ou d’habitation à votre conjoint. Si vous ne parvenez pas à un terrain d’entente, votre conjoint peut demander l’annulation pure et simple du contrat de viager, au plus tard un an après la signature du contrat ou un an après la dissolution du régime matrimonial.

Un contrat par définition aléatoire

Le contrat, par définition aléatoire, est caractérisé comme étant : « une convention réciproque (c’est-à-dire produisant des effets et des sujétions entre les deux parties) dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l’une ou plusieurs d’entre elles, dépendent d’un évènement incertain. »

L’élément incertain étant dans ce type de contrat, le décès du crédirentier, un contrat de viager est caduque si :

• Il est conclu sur la tête d’une personne décédée au jour de la signature (article 1974 du Code Civil),

• Le senior est malade et décède dans les 20 jours suivants la date de signature du contrat (article 1975 du Code Civil).

Un contrat dit « onéreux »

Cela signifie qu’en échange d’une rente à vie, un senior vend un bien immobilier. En effet, on oppose à cela, le contrat dit « gratuit » dans lequel les rentes sont reçues sans contrepartie.

Par ailleurs, le contrat de vente d’un bien en viager peut comporter ou non une réserve de droit d’habitation ou d’usage. C’est ce qui différencie le viager libre du viager occupé.

Réversibilité de la rente viagère

Plusieurs seniors peuvent être désignés comme bénéficiaires simultanément ou l’un après l’autre. C’est ce que l’on nomme la réversibilité de la rente.

On peut par exemple envisager entre époux, qu’au décès de l’un des conjoints, l’autre perçoive la rente viagère. Le contrat est de ce fait établi sur deux têtes.

La réversion peut être totale ou partielle, c’est-à-dire que le survivant reçoit 100% de la rente ou un pourcentage prédéfini lors de l’établissement du contrat. En effet, si l’on convient que les dépenses en couple sont plus importantes que pour une personne seule, il peut ainsi être intéressant de moduler le montant de la rente en fonction de ce critère. On a coutume de penser que les besoins du senior se retrouvant seul après le décès de son conjoint seront de l’ordre de 60% à 70% de la rente totale versée auparavant.

Par ailleurs, il est important de noter que la rente viagère n’est pas obligatoirement prévue sur la tête de la personne aliénant son immeuble ; elle peut être versée à un tiers.