Les étapes de la vente en viager

Faire estimer votre logement

Toute vente d’un bien en viager débute par une estimation de votre bien. Soyez donc attentifs à la stipulation du prix de votre logement sur le contrat de viager. Si ce montant est inférieur à la valeur réelle de votre bien, le contrat peut être annulé. Ainsi, le contrat doit indiquer la valeur du bouquet et de la rente en capital qui seront versés. Ce montant total doit correspondre à la valeur réelle du logement vendu.

De plus, sachez que lors de la vente, votre bien immobilier doit être soumis à un certain nombre de diagnostics techniques.

En effet, ces diagnostics techniques obligatoires doivent être réalisés par des experts qualifiés afin de garantir la conformité du bien immobilier. La réglementation impose notamment, la réalisation des évaluations suivantes :

•  Diagnostic amiante pour tous les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er Juillet 1997. Ce diagnostic permet de repérer les matériaux et produits contenant de l’amiante. Ce document doit être annexé au compromis de vente ainsi qu’au contrat de vente ;

• Diagnostic Plomb pour tous les biens affectés en totalité ou en partie à l’habitation et bâtis avant 1948. Ces biens doivent être localisés dans la zone à risque d’exposition au plomb, délimitée par le représentant de l’état dans le département. L’examen porte sur l’ensemble des éléments peints du logement et ne compromet en aucun cas l’intégrité de vos peintures. Ce document doit être annexé au compromis de vente et a une durée de validité d’un an si le diagnostic révélait la présence de plomb et est définitif dans le cas contraire ;

• Diagnostic parasitaire ou diagnostic termite dans toutes les propriétés construites ou non construites dans une zone à risque délimitée par le représentant de l’Etat dans le département ou la commune. Cet examen a une durée de validité de 6 mois et établi si le bien immobilier est infesté par des termites ou d’autres insectes xylophages ;

• Diagnostic de Performance Energétique  (DPE) dont l’objectif est de réduire les émissions en dioxyde de carbone (CO2) et contribuer aux économies d’énergie. Cette évaluation doit être réalisée par un professionnel indépendant, ayant souscrit une assurance, et dont les compétences ont été certifiées par un organisme accrédité. Ce document stipule notamment la quantité d’énergie consommée ou estimée pour l’utilisation standardisée d’un bien, ainsi qu’une classification en   fonction de valeurs de référence qui permettent aux consommateurs d’évaluer et de comparer leurs performances énergétiques. Ce diagnostic informatif a, en général, une durée de validité de 10 ans et ne peut en aucun cas être utilisé contre le propriétaire.

• Etat des risques naturels et technologiques qui doit être obligatoirement annexé au compromis de vente. Ce diagnostic concerne tous les types de biens immobiliers, bâtis ou non bâtis mais seulement dans les communes répertoriées comme zones à risque par arrêté préfectoral. Cette évaluation est valide pendant 6 mois et renseigne sur les risques encourus dans la zone où se situe le bien immobilier à vendre ;

• Diagnostics Gaz et électricité qui est obligatoire pour tous les biens immobiliers en   vente dont l’installation intérieure date de plus de 15 ans. Ces deux diagnostics sont annexés avec le compromis de vente ;

• Métrés de surfaces sont réalisés par des experts géomètres afin de connaitre avec   exactitude la superficie du bien à vendre, qui concernent tous les lots de copropriété   de plus de 8 m², quelque soit leur fonction d’utilisation (bureaux, habitation, commerces, activités), à l’exception des caves, garages et emplacements de stationnements .

Faire rédiger le contrat de viager

Il indiquera notamment le montant du bouquet et de la rente viagère. Il peut comporter diverses clauses que vous pourrez découvrir dans notre rubrique «Le contrat de viager».

Entre le moment où vous trouvez un acquéreur et la date de signature définitive de l’acte, vous pouvez proposer à votre investisseur de signer un contrat préliminaire. Cela vous permet d’avoir un document d’accord le temps nécessaire (en moyenne 3 mois) aux démarches légales ou d’obtention de prêt par exemple, etc.

Ce contrat préliminaire peut se présenter sous deux formes différentes :

• La promesse de vente, rédigée par le vendeur et acceptée par l’acquéreur. Elle prévoit le versement d’une indemnité d’immobilisation du logement au cas où l’acheteur se rétracterait.
• Le compromis de vente, acte définitif de vente ferme. Il permet à l’une ou l’autre des parties de poursuivre judiciairement l’exécution de la vente.

Acquittement des frais d’enregistrement par l’acquéreur

La base d’imposition des droits d’enregistrement correspond à la valeur exprimée dans l’acte. Il s’agit de la valeur totale du bien (bouquet + rente viagère).

S’acquitter de l’impôt sur la plus-value

Si vous vendez votre bien en viager vous serez, comme pour toute cession immobilière soumis à l’impôt sur la plus-value.

Par ailleurs, s’il vous est réservé un droit d’usage et d’habitation ou un droit d’usufruit du logement, vous devrez vous acquitter de la taxe d’habitation.