Comment créer une résidence seniors ?

Avec un allongement de l’espérance de vie et un pouvoir d’achat en hausse, les seniors privilégient de plus en plus les résidences services seniors afin de profiter de leur retraite. Depuis 2009, des dispositifs comme la loi Pinel ou Censi-Bouvard ont permis de relancer l’investissement dans le locatif, permettant aux contribuables d’obtenir une réduction d’impôts. Avec 45 000 structures en France, les résidences seniors sont pour ce fait en plein essor. 

Quelles sont les étapes à suivre pour créer ce type de résidence ?

Une résidence seniors dans une zone demandée

La localisation de la résidence seniors est très importante. Plus elle se situe dans une zone à forte demande, plus elle aura de chance de vendre son programme et de louer la totalité de ses appartements. 

Ainsi, il est conseillé de privilégier les implantations en centre-ville, à proximité des transports et des commodités, permettant aux seniors de conserver leur autonomie et leur indépendance.

La location des biens reviendra à un gestionnaire. Il devient donc le partenaire du promoteur : mieux vaut choisir un gestionnaire réputé avec de l’expérience car il doit respecter la durée des baux commerciaux. Une fois le projet monté, c’est la commercialisation qui devient très importante puisque c’est à partir de 50% des logements réservés que le promoteur peut acheter et démarrer la construction. Pour cela, la communication doit être efficace et le gestionnaire fiable puisque c’est lui qui met en confiance les acheteurs.

En charge de l'exploitation de votre bien, le contrat de bail est signé avec lui. Le gestionnaire doit avoir les ressources nécessaires pour assurer le fonctionnement et le bon entretien de la résidence senior.

C’est lorsque que l’établissement est livré que le promoteur relaye la résidence seniors au gestionnaire qui assurera la gestion complète de la résidence.

Normes applicables aux ERP de type J

La construction est un bâtiment classé ERP (Etablissement recevant du public) de type J (Structures d’accueil pour personnes âgées ou personnes handicapées). Ce statut l’oblige à répondre à des normes de sécurité très strictes notamment en cas d'incendies, de catastrophes naturelles ou encore en cas d'évacuation. Aussi, parmi les normes les plus courantes, la résidence doit être entièrement accessible aux personnes à mobilité réduite. 

La résidence de type J doit respecter une distance maximale entre les logements, les escaliers de secours, sectoriser les circulations par des portes coupe-feu, installer des dispositifs mécaniques de désenfumage, des alarmes incendie dans les appartements, la largeur des couloirs, la résistance au feu des matériaux...

Seules les résidences de type J peuvent accueillir et héberger des personnes âgées en perte d'autonomie. De ce fait, les résidences seniors classées en habitation n'ont pas la possibilité d'accueillir des personnes âgées en perte d'autonomie au-delà d'un certain nombre ou cela ne doit pas représenter plus de 10% de résidents non autonomes.

Par ailleurs, des contrôles réguliers de sécurité seront effectués par une commission. Elle est composée du Maire de la ville, d'un sapeur-pompier, d'un agent de la Direction Départementale des Territoires, d'un fonctionnaire de police ou de gendarmerie et de représentants d'associations de défense des handicapés. Ils profitent de ces rendez-vous pour contrôler les vérifications prévues à l'Article R.123-43, c’est-à-dire vérifier chaque dispositif concernant l’évacuation ou apporter des modifications à certains systèmes.  La visite est suivie d’un procès-verbal à l’aide duquel le Maire décide de fermer ou non l’ERP.

Enfin, les ERP doivent obligatoirement tenir un registre reportant :

• le personnel chargé du service d'incendie ;
• les consignes prévues en cas d'incendie, notamment les consignes concernant les différents types de handicap ;
• les dates des contrôles et vérifications accompagnées des commentaires rapportés au cours de ces derniers ;
• « les dates des travaux d'aménagement et de transformation, leur nature, les noms du ou des entrepreneurs et, s'il y a lieu, de l'architecte ou du technicien chargés de surveiller les travaux. »

Les autorisations nécessaires à la création d’une résidence services pour seniors

L’ouverture d’une résidence services seniors nécessite la demande d’un permis de construire, constituée du formulaire CERFA 13409*05 et du dossier spécifique permettant de vérifier la conformité des établissements recevant du public aux règles d'accessibilité et de sécurité contre l'incendie et la panique. La liste des documents à fournir varient ensuite selon les situations. Ils sont retrouvables des pages 17 à 28 de la notice explicative pour les demandes de permis de construire.

Une fois le projet établi et accepté, l’exploitant de la résidence seniors doit faire une demande d’autorisation d’ouverture (un mois avant l’ouverture) en fournissant les documents suivants :

• une attestation du maître d'ouvrage, certifiant la réalisation des contrôles et vérifications techniques relatifs à la solidité ;
• une attestation du bureau de contrôle, quand il doit intervenir pour confirmer que la mission solidité a bien été exécutée ;
• un rapport de vérification réglementaire après travaux (RVRAT) établi par l'organisme de contrôle agréé ;
• une attestation d'accessibilité.

L’autorisation pourra ensuite être délivrée après l’avis de la commission de sécurité.