Comment déclarer ses revenus en LMNP ?

Les étapes à suivre pour déclarer son bien LMNP

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet de louer un bien immobilier meublé tout en bénéficiant d'un cadre fiscal avantageux. Ce régime, destiné aux investisseurs non professionnels, propose des déductions fiscales intéressantes.

Déclarer les revenus générés avec le statut LMNP est essentiel pour bénéficier des avantages fiscaux et éviter les pénalités. Le choix entre le régime Micro-BIC et le régime réel simplifié permet de réduire l’impôt en fonction de la situation de l’investisseur. Voici les différentes étapes de la déclaration de revenus de la location meublée non professionnelle !

Comment déclarer ses revenus en loueur en meublé non professionnel (LMNP) ?

Immatriculation au RCS

La première étape consiste à se déclarer en tant que LMNP, il est pour cela obligatoire de s’immatriculer au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Cette formalité permet de donner une existence légale à l’activité de location meublée. La procédure est simplifiée et se réalise généralement en ligne. Une fois l’immatriculation validée, le loueur reçoit un numéro SIRET, indispensable pour la suite des démarches fiscales.

Cette immatriculation fait partie d'une liste de plusieurs conditions à respecter pour se voir octroyer l'activité de loueur en meublé non professionnel :
•    le logement doit être meublé avec un certain nombre d'éléments : literie, four ou micro-ondes, table et sièges, luminaires, etc.
•    le logement doit avoir une superficie habitable supérieure à 9m2
•    les revenus perçus ne doivent pas dépasser le seuil de 23 000 € et ne doit représenter plus de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal

En cas de début de votre activité en LMNP, vous disposez de 15 jours à compter du premier jour de mise en location pour la déclarer sur le site de l'INPI et obtenir un numéro SIRET nécessaire à la déclaration.

Affiliation à un régime fiscal

Le choix du régime fiscal est une étape cruciale pour optimiser la rentabilité de son bien en LMNP. Deux régimes principaux s’offrent aux investisseurs :

Micro-BIC : Ce régime simplifié est accessible pour les recettes annuelles ne dépassant pas 77 700 €. Il offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs pour la location longue durée, de 30 à 50 % pour la location saisonnière, simplifiant ainsi la déclaration. Il convient particulièrement aux petits investisseurs avec peu de charges à déduire.

Régime réel simplifié : Il devient obligatoire au-delà de 77 700 € de recettes, mais peut être choisi dès le départ si les charges à déduire sont importantes. Le régime réel permet de déduire l’ensemble des charges réelles (intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.) ainsi que d’amortir le bien, ce qui peut réduire considérablement l’imposition.

Les revenus LMNP peuvent inclure des annexes, comme la location de box, de parkings ou de caves. Ces revenus, bien que souvent modestes, doivent être déclarés avec les revenus locatifs principaux, car ils relèvent du même régime fiscal.

Une fois immatriculé et l'affiliation au régime fiscal faite, le loueur doit déclarer chaque année ses revenus issus de la location meublée pour le calcul de l'impôt sur le revenu.

Déclarer vos revenus en micro-BIC

La déclaration des revenus d'une location meublée en micro BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) s’effectue via le formulaire 2042 C-PRO, en complément de la déclaration de revenus habituelle. Il faut déclarer les recettes brutes ainsi que les charges.

Déclarer vos revenus en régime réel

Si vous optez pour le régime réel, vous devez remplir le formulaire 2031-SD, CERFA 11085, est également requis avec en annexe :
•    le n°2033-A sur les créances et dettes à la clôture de l'exercice
•    le n°2033-B qui est un compte de résultat simplifié
•    le n°2033-C pour les immobilisations et les amortissements
•    le n°2033-D : relevé des provisions, amortissements dérogatoires et déficits reportables
•    le n°2033-E : valeur ajoutée durant l'exercice

Dans le cas du régime réel, la déclaration LMNP concerne les bénéfices et non pas les revenus bruts. Il convient donc de déduire les charges avant de déclarer vos revenus ! Pour rappel, les charges déductibles dans le cadre du régime réel sont les suivantes : 
•    Intérêts d'emprunt et frais de dossier pour la première année
•    Taxe foncière ou d'habitation
•    Frais d'acquisition dont les frais de notaire
•    Frais de gestion
•    La contribution foncière des entreprises (CFE)
•    Les assurances : assurance d'habitation, assurance emprunteur, assurance loyers impayés, etc.
•    Les travaux de réparation et d'entretien
•    Les dépenses liées à l'énergie (eau, électricité, gaz)
•    Les frais de communication (internet, téléphone)

Déclarer son investissement doit être réalisé chaque année avant la date limite fixée par l’administration fiscale, généralement à la mi-mai pour une déclaration en ligne, avec des délais pouvant varier selon le département de résidence. Il est tout à fait possible, et recommandé, de se faire accompagner par un expert-comptable pour réaliser votre déclaration de résultat de votre activité de loueur meublé non professionnel.