Investir dans une résidence seniors

Acheter un logement en copropriété dans une résidence services pour seniors constitue un investissement à long terme avantageux. En effet, l’acquisition d’un bien immobilier situé dans une résidence services permet, d’une part de préparer sereinement sa retraite, et induit d’autre part, des avantages fiscaux.

Investir dans une résidence senior : préparer sereinement sa retraite

Le nombre de personnes âgées augmente chaque année. Selon les études, d’ici 2050, 40% de la population sera âgée de plus de 60 ans.

La demande de résidence senior sera plus importante et la perspective de développement de ce type d’établissement se veut être dynamique.

La grande majorité des résidences seniors sont implantés dans les zones urbaines afin de répondre aux besoins d’autonomie et de dépendance des seniors, leur faciliter l’accès aux commerces et commodités dans un environnement convivial et chaleureux. 

Préparer sa retraite

Lorsque vous investissez dans une résidence services seniors, le gestionnaire vous garantit généralement un taux de rendement annuel moyen de 4% net hors taxes.

Par ailleurs, l’acquisition d’un bien immobilier dans une résidence services pour seniors vous permet de vous constituer un patrimoine et de vous décharger de la partie gestion du bien (visites, états des lieux, recherche de locataires, …etc.). En effet, grâce au bail commercial que vous signez avec le gestionnaire de la résidence, ce dernier prend en charge le bien pendant 9 ans. Cet exploitant s’occupe de la location du logement, de l’entretien de la résidence, de fournir les services annexes et du versement du loyer net de charges (la taxe foncière et les gros travaux sont à votre charge).

Grâce à cette garantie contractuelle le gestionnaire versera le loyer fixé préalablement. Il est aussi responsable du taux de remplissage.

Avantages fiscaux

La loi de finances Censi-Bouvard, s’adresse à tous les contribuables français qui effectuent des investissements locatifs meublés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016. Cette loi garantit aux investisseurs un crédit d’impôt et le remboursement du montant de la TVA sur le prix du logement, à condition de respecter strictement certains critères.

Il est possible de profiter du mécanisme de l'Amortissement Réputé Différé (ARD) permettant de percevoir un loyer net d’impôts pendant 20 à 25 ans : il s'agit d'une source de revenus complémentaires totalement défiscalisés.

Le crédit d’impôts

• Il correspond à réduction d’impôt de 11% du prix HT du bien dans la limite de 300 000 euros HT
• Il est échelonné de manière linéaire sur 9 ans (soit au maximum 3 666 euros par ans).
• Si le crédit d’impôt excède le montant d’impôts à payer, il est reportable pendant 6 ans.

Les conditions à respecter pour en bénéficier :

• Acquérir un bien neuf (ou en futur achèvement) entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016.
• Que le logement soit éligible au dispositif Censi-Bouvard (sont éligibles les résidences de tourisme classées ; les résidences avec services pour étudiants ; les résidences avec services agréées pour personnes âgées ou handicapées ; les résidences d'accueil et de soins agréées)
• Louer le bien par un bail commercial pendant une durée minimale de 9 ans à une société gestionnaire unique (après il est possible de disposer du bien pour un usage personnel ou de le revendre).
• Ne pas exercer une activité LMNP à titre professionnel (recettes locatives de 23 000 euros maximum par an ou représentant moins de 50% des revenus globaux de l’investisseur/50% des revenus de votre foyer fiscal).
• Les recettes locatives doivent être imposées comme BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non comme revenus fonciers.

Le remboursement de la TVA

• Possibilité de récupérer 20 % du prix TTC du bien immobilier.

Les conditions à respecter pour en bénéficier :

• La résidence doit fournir trois des quatre niveaux de service obligatoires (le petit déjeuner ; le nettoyage régulier des locaux ; la fourniture du linge de maison ; la réception de la clientèle).
• Les loyers perçus doivent être soumis à TVA de 5,5%
• L’investisseur doit bénéficier du statut LMNP et les loyers perçus doivent être imposés au régime des BIC
• La TVA sera totalement acquise après 20 ans de détention du bien immobilier

1. En cas de revente du bien avec arrêt de bail avant la fin de cette période, vous devrez restituer au Trésor Public la fraction de la TVA déduite initialement (1/20e de la TVA est récupéré chaque année au prorata temporis). 
2. En cas de revente du bien avec continuité de bail avant la fin de cette période, aucune restitution de TVA n'est due.

Consulter la fiche-outil sur les dispositifs LMNP amortissable et LMNP Censi-Bouvard

Pour un logement neuf ou en VEFA, pour bénéficier du remboursement de la TVA, il est nécessaire de :

• Bénéficier du statut LMP ou LMNP
• Confier la gestion à un exploitant pendant 9 ans minimum
• Conserver le bien 20 ans minimum

Si la revente a lieu avant le délai imparti, le remboursement de la TVA se fera au prorata de la période où vous étiez propriétaire.

Critères de choix pour l'achat de votre bien immobilier en résidence services

Afin de choisir judicieusement votre bien immobilier en résidence services pour seniors, nous vous conseillons de prendre en compte les critères de choix suivants :

• La localisation de la résidence : privilégier les résidences seniors situées en centre-ville
• La diversité des surfaces (qui augmente le nombre potentiel de personnes intéressées par les services),
• Le taux de remplissage de la résidence si celle-ci est déjà ouverte,
• La qualité et la diversité des services fournis,
• L’équilibre de la gestion (nous vous conseillons de privilégier les résidences dont les charges correspondent aux frais généralement supportés par les copropriétaires, les   frais de fonctionnement étant, en principe, acquittés par les résidents eux-mêmes) ainsi que la notoriété de la société gestionnaire. Choisissez un gestionnaire expérimenté pour s’assurer que les loyers perçus sont en adéquation avec la zone géographique et les résidences similaires
• L’obtention de l’agrément « Qualité » lié aux services à la personne, visé à l’article L. 7232-1 du code du travail,
• Le sérieux, les références et la solidité du promoteur lorsque le bien est vendu en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement),
• ·Le prix au m² du logement par rapport à sa situation et aux prestations fournies,
• La qualité de la construction. Elle peut être matérialisée par des labels comme par   exemple le label Bâtiment Basse Consommation (BBC)
• Les charges de copropriété : Elles correspondent aux dépenses de fonctionnement des services spécifiques qui relèvent principalement des dépenses relatives aux infrastructures communes et à l’emploi du personnel assurant ces services et son entretien (restaurant, cuisine, jardins, bibliothèque…etc.). Ces charges sont donc payées dans la plupart des cas par l’ensemble des copropriétaires au syndicat de copropriété qui les répartit, par la suite, selon les règles de la copropriété. 

A noter : la taxe foncière incombe à l’investisseur. Également, le renouvellement du mobilier (lit, luminaire…) lui est obligatoire tous les 9 ans.

Pour trouver votre programme immobilier, rendez-vous sur notre page investir dans une résidence senior.