Investir après 60 ans : quid de l'assurance emprunteur senior ?

10 % des Français font l’acquisition de leur premier bien immobillier après 50 ans. Les seniors sont souvent face à des difficultés lorsqu’il s’agit d’investir après 60 ans. Passé l’obstacle du prêt immobilier, se pose la question de l’assurance emprunteur senior. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur l’assurance d’un emprunt immobilier après 60 ans.

Assurance emprunteur : quel rôle joue-t-elle ?

L’assurance emprunteur rembourse les mensualités du prêt immobilier est une protection indispensable pour tout emprunt immobilier lorsqu’intervient un accident de la vie :

• perte d’emploi,
• invalidité,
• incapacité,
• décès.

Elle permet de garantir à la banque un règlement de la totalité des mensualités restant à échoir quoiqu’il arrive à l’emprunteur. Elle devient donc d’autant plus incontournable que la fréquence de ces aléas augmente avec l’âge du créancier.

L’assurance prêt immobilier senior évite que les ayants-droits se retrouvent à payer la dette de l’emprunteur à son décès.

Emprunt immobilier après 60 ans, qu’en est-il ?

Juridiquement, il n’existe aucune limite d’âge pour contracter un crédit immobilier. Les banques font d’ailleurs confiance aux seniors dont les ressources, s’ils sont souvent plus faibles que lorsqu’ils travaillaient, ont gagné en stabilité. De plus, à l’âge de la retraite, les seniors se retrouvent la plupart du temps sans charges de familles et ils ont remboursé leurs emprunts.

Un senior qui souhaite investir après 60 ans peut donc compter sur l’appui des banques. Il n’est pas plus difficile en effet d’emprunter à 60 ans qu’à 30 ans. Là où l’opération se complique, c’est au moment d’assurer le prêt immobilier :

• taux élevés,
• surprimes,
• garanties limitées,
• exclusions de garanties, etc.

Dans ces conditions, au moment de choisir entre la location et l’achat d’un logement dans une résidence senior, le particulier a tôt fait d’oublier ses désirs d’achat immobilier.

Assurance emprunteur : jusqu’à quel âge ?

Les compagnies d’assurance ne couvrent pas toutes les garanties dans les contrats d’assurance emprunteur conclus après 60 ans.

Certaines garanties deviennent inutiles dès lors que vous atteignez l’âge de la retraite :

Ces garanties ne sont généralement plus couvertes à partir de 65 ans.

Après 80 ans, les assurances emprunteurs ne couvrent que la garantie décès. Cette garantie cesse à l’âge de 90 ans.

Deux limites sont à différencier dans l’assurance emprunteur :

• l’invalidité professionnelle temporaire ou permanente,
• l’arrêt de travail,
• la perte d’emploi.

Ces deux limites varient beaucoup d’une compagnie d’assurance à une autre. La limite l’âge d’adhésion peut ainsi aller de 65 à 84 ans, tandis que la limite de couverture du décès varie de 80 à 90 ans. En revanche, la couverture de la perte d’autonomie cesse le plus souvent autour de 70 ans.

Assurance de prêt immobilier après 65 ans : à quel prix ?

Bien que l’assurance de prêt immobilier ne soit pas imposée par la loi, elle est souvent une condition de l’octroi d’un crédit immobilier. Se pose alors la question de son coût, souvent rédhibitoire.

En effet, le tarif des assurances emprunteurs sont calculées selon plusieurs critères, notamment :

• habitudes de vie,
• état de santé,
• âge.

Plus l’emprunteur est âgé, plus son assurance emprunteur senior sera onéreuse. Il n’est pas contestable que l’organisme prêteur, en signant un contrat de crédit avec un senior, court un risque plus élevé qu’avec un trentenaire.

Globalement, le coût de l’assurance entre dans le coût global à hauteur du tiers. S’agissant des seniors, le montant des intérêts du crédit peut s’avérer moins élevé que celui de l’assurance senior.

L’écart de taux d’assurance varie de moins de 0,1 % à plus de 1,7 % du montant du crédit immobilier. Les seniors présentant des risques aggravés liés à leur santé atteignent les taux les plus hauts.

Délégation d’assurance : les seniors peuvent-ils en bénéficier ?

S’il est vrai qu’il est difficile de se passer d’assurance pour un prêt immobilier senior, en revanche vous n’êtes pas obligé d’accepter l’assurance proposée par votre établissement de crédit. Vous avez la possibilité de souscrire l’assurance emprunteur senior auprès d’une compagnie d’assurance indépendante.

L’avantage de la délégation d’assurance est d’obtenir un tarif beaucoup plus bas que celui proposé par les banques. Ces dernières, en effet, ont recours à des contrats groupés qui tiennent rarement compte des situations comme la vôtre. Vous risquez alors de vous retrouver avec une assurance « à trou », avec des exclusions de garantie importantes et des surprimes conséquentes.

De fait, la délégation d’assurance vous permet non seulement d’être mieux couvert, mais aussi de payer votre assurance emprunteur moins cher. Vous pouvez obtenir un rabais conséquent sur vos primes d’assurance, de l’ordre de 20 à 40 %, tout en étant couvert jusqu’à 85 ans plutôt que jusqu’à 70 ans.

Assurance emprunteur senior : faites jouer la concurrence

La réglementation a beaucoup évolué ces dernières années dans le secteur du logement senior. Ainsi, la loi Lagarde de 2010 vous permet, quand vous contractez un nouveau prêt immobilier, de choisir la compagnie qui assurera votre crédit. Vous n’êtes plus tenu de prendre l’assurance proposée par votre banque. Il s’agit de la délégation d’assurance.

Parallèlement, la loi Hamon vous permet de changer d’assurance après la signature du contrat de prêt immobilier. Initialement, cela devait se faire dans la première année du crédit, mais désormais, c’est aussi possible au-delà.

Grâce à la loi Bourquin, vous pouviez changer d’assurance :

• à chaque date anniversaire du contrat si vous avez souscrit auprès de votre banque,
• dans les conditions prévues au contrat si vous avez souscrit auprès d’une autre assurance.

La loi Lemoine de 2022 permet désormais de résilier son assurance de prêt immobilier à tout moment.

Assurance de prêt senior : formalités médicales obligatoires ?

Dans le cadre d’une assurance emprunteur immobilier, les compagnies sont en droit de vous faire remplir un questionnaire santé, voire des examens médicaux. Selon vos réponses et les résultats des examens médicaux, elles peuvent appliquer des surprimes importantes et même des exclusions.

Nouvelle réglementation : échapper aux formalités médicales

Sur ce point aussi, la réglementation a changé. Ainsi, la loi Lemoine, applicable depuis 2022, a apporté plusieurs évolutions :

• suppression du questionnaire médical dans certains cas,
• amélioration du droit à l’oubli.

Le droit à l’oubli vous permet, lors de la souscription d’une assurance emprunteur pour un prêt immobilier, de ne plus déclarer une pathologie ancienne (hépatite C ou cancer) dès lors que le contrat est signé avant vos 71 ans. On entend par « pathologie ancienne » une maladie dont le protocole thérapeutique est terminé depuis 5 ans. Avant la loi Lemoine, le délai était de 10 ans après la fin du protocole thérapeutique.

S’agissant de la suppression du questionnaire médicale, elle empêche les assureurs de demander des informations sur votre santé dans le cadre d’un contrat de prêt immobilier. Cette disposition s’applique pour tout prêt immobilier inférieur à 200 000 euros par assuré, sous réserve qu’il soit remboursé avant 60 ans (applicables aux prêts immobiliers seniors entre 50 et 60 ans),

Vous le voyez, il n’est pas interdit d’investir dans l’immobilier ou d’acquérir un logement après 60 ans. Les lois successives ont nettement assoupli les règles en matière d’assurance emprunteur senior et vous pourrez être couvert correctement jusqu’à vos 85 ans si vous choisissez bien votre assurance.

Source : Ministère de l’Economie : Achat immobilier : pouvez-vous changer d’assurance emprunteur