Denormandie : dans quelles villes faut-il investir ?

Né le 1er janvier 2019, la dispositif Denormandie permet aux propriétaires bailleurs d’acheter un logement ancien à rénover. Nommé ainsi d'après le ministre en charge de la ville et du logement, le dispositif a été mis en place jusqu’au 31 décembre 2021. En tout, 222 villes et communes sont ciblées par ce dispositif.

Rappel sur le dispositif Denormandie

Denormandie est un dispositif fiscal d’encouragement à l’investissement immobilierdans des villes de tailles moyennes. L’objectif est de redynamiser les centres-villes en rénovant des logements pour attirer de nouveaux habitants et de nouveaux commerces. Ce dispositif, similaire en de nombreux points au dispositif Pinel dans l’ancien, permet d’allier investissement privé et amélioration des habitats insalubres.

Le dispositif Denormandie offre une réduction d’impôt de 12 % ,18 % ou 21 % proportionnelle à la durée de location de 6, 9 ou 12 ans.

L’étude de MeilleursAgents prend l’exemple suivant : pour un investissement de 100 000 € avec un emprunt pour l’achat d’un appartement de 120 m² avec un loyer mensuel de 792 €, dans la ville de Thiers, la rentabilité s’élève à 4.7 %. L’investisseur profitera alors d’une réduction d’impôt de 2 000 € par an, soit un gain total de 10 982 € par an. Cependant, moins de 22% des habitants de la ville peuvent bénéficier de ce dispositif et l’âge grandissant de la population laisse présumer un fort risque de dépréciation.
Cela montre bien qu’il est nécessaire d’avoir une bonne connaissance du marché immobilier et des données démographiques avant de débuter un investissement même si ce dernier semble attractif, comme le précise Thomas Lefebvre, directeur scientifique chez MeilleursAgents, "la capacité de l’investisseur à entreprendre rapidement des travaux est essentielle pour pouvoir mettre en location sous un délai court un bien solidement rénové. Et il est important d’avoir une bonne idée du marché local pour mettre en location au juste prix"

Les meilleures villes pour investir avec le dispositif Denormandie

Selon l’étude de MeilleursAgents.com, 70% des villes du dispositif offrent une rentabilité positive. Ce calcul a été fait en prenant en compte la rentabilité de l’investissement dont :

• le coût moyen des biens,
• les revenus locatifs selon les plafonds de loyers par zone et selon la taille du bien,
• les annuités de remboursement de l’emprunt et la réduction
• la réduction d’impôts annuelle

mais aussi les risques associés à l’investissement dont :

• la demande locative locale
• la population
• la part de locataire
• le nombre de logements vacants
• le nombre d’HLM
• la dépréciation du bien selon le dynamisme économique et l’évolution du marché immobilier local.

D’après cette même étude, Limoges, Corbeil-Essonnes et Sarrebourg sont les villes les plus attractives pour ce type d’investissement dans le cadre du dispositif Denormandie et les 20 villes les plus attractives se concentrent dans les régions Bourgogne-Franche-Comté, Nouvelle-Aquitaine et Grand Est. Ces 20 villes sont :

• Marmande (en Aquitaine)
• Cognac (en Poitou-Charente)
• Toul (en Lorraine)
• Mulhouse (en Alsace)
• Châlon-sur-Saône (en Bourgogne)
• Angoulême (Poitou-Charentes)
• Sarreguemines (en Lorraine)
• Laval (en Pays de la Loire)
• Bressuire (en Poitou-Charentes)
• Saint-Quentin (en Picardie)
• Pontivy (en Bretagne)
• Lunel (en Languedoc-Roussillon)
• Valenciennes (en Nord-Pas-de-Calais)
• Figeac (en Midi-Pyrénées)
• Agen (en Aquitaine)
• Niort (en Poitou-Charentes)
• Mende (en Languedoc-Roussillon)