Rapport CAP 2022, les dispositifs Pinel et LMNP visés

Le Comité action publique (CAP 22) a été chargé en octobre 2017 de se pencher sur les questions du gouvernement  soulevées par le premier ministre Edouard Philippe. Après une première ébauche du rapport proposée en janvier, le rapport final a été rendu en juin 2018. Parmi les 22 propositions de réformes précisées dans le rapport, nous allons nous pencher sur celle concernant l’investissement locatif. Les pistes de réformes proposées dans ce rapport ont pour but d’améliorer les comptes publics et de permettre d’économiser plus de 30 milliards d’euros d’ici 4 ans.

La fin du dispositif Pinel et du statut LMNP

Pour rappel, le dispositif Pinel permet d’investir dans l’immobilier neuf ou en VEFA (vente en futur état d'achèvement) et de profiter d’une réduction d’impôt de 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans. Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet de louer des logements meublés avec une gestion simplifiée (assuré par un gestionnaire) et de profiter d’une imposition sur le revenu avantageux.

Le dispositif Pinel a été récemment reconduit jusqu’en 2021 avec des critères modifiés (comme le changement de zonage de la loi Pinel) mais selon le comité d’action publique  « Le Pinel ou les locations meublées non professionnelles favorisent plus les rentes des propriétaires immobiliers fonciers que l'augmentation de l'offre, et n'ont pas démontré leur efficacité dans la construction de logements intermédiaires ». Pour pallier la suppression des régimes Pinel et LMNP, le rapport nous informe sur une proposition de création d’un régime de droit commun : un statut de bailleur privé.

Pourquoi ce choix ?

« Des régimes d’aides trop favorables », une forte hétérogénéité des marchés et publics, le déficit de logement dans certaines zones … voici les problèmes soulevés par le comité comme il l’explique dans le rapport : « Notre pays consacre à la politique du logement un niveau de dépenses publiques sensiblement supérieur à celui des autres pays de l’OCDE. Le montant alloué à la politique du logement a, en outre, augmenté de près de 50 % en dix ans, sans lien apparent avec l’évolution de la production de logements ou de leur prix. Cette hausse résulte à la fois de régimes d’aide plus favorables, sur le plan fiscal notamment, d’une augmentation des volumes de logements aidés, et du rôle d’amortisseur social des aides à la personne. 

Il existe en effet en réalité des marchés et des publics très différents, qui n’appellent pas une réponse homogène. (…) Ces zones connaissent un déficit de logements, qui se traduit localement par une aggravation des phénomènes de surpeuplement et une hausse des prix.

Dans ces zones, les propriétaires fonciers ou immobiliers peuvent augmenter le prix de vente de leurs terrains car la demande est abondante et solvabilisée par l’aide publique. Ainsi, d’un côté, ils captent l’aide publique qui se transforme pour eux en rente et de l’autre, ils créent de l’inflation. »

Le régime de droit commun unique des investisseurs

Parmi les réformes proposées, le comité d’action publique propose la création d’un régime de droit commun unique pour les investisseurs. Ce statut de bailleur privé autorise la déduction des charges de propriété et d’un amortissement. Les autres réformes sont :

• L’interdiction de l’imputation des déficits fonciers sur les autres revenus catégoriels
• L’interdiction de l’imputation des intérêts d’emprunt dans les revenus imposables
• L’élargissement du régime du microfoncier a une assiette de recettes en augmentant le taux forfaitaire à une assiette de recettes brutes de 30 000 € en augmentant le taux forfaitaire de déduction à 35%.