Investir en LMNP : préparer sa retraite grâce à l’investissement locatif

En application depuis 1947, le statut LMNP permet aux contribuables Français d’investir et de louer un bien meublé. L’immobilier locatif, contrairement au placement financier, reste une valeur sûre d’investissement et permet un complément de revenu, une défiscalisation et une gestion simplifiée et sécurisée dans le cadre d’un investissement en résidence seniors.

LMNP, Pinel, LMP, Censi-Bouvard : comment choisir

L’investissement immobilier locatif est une solution durable pour toutes les personnes souhaitant préparer leur retraite et se créer un patrimoine. Il permet de percevoir des revenus complémentaires mensuels sans avoir à se soucier de la gestion du bien (dans le cas d’un investissement en résidence seniors). La diversité des lois et dispositifs disponibles permet de profiter d’avantages fiscaux selon la durée de la location du bien et des ressources de l’investisseur.

Choisir un dispositif adapté

Le dispositif Pinel permet d’acheter et de louer un bien neuf ou en VEFA (vente en état futur d’achèvement). La réduction d’impôts est proportionnelle à la durée de location du bien soit 12% pour 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans.

La loi Censi-Bouvard, quant à elle, permet de louer un logement pendant 9 ans et de récupérer 11% de son investissement en réduction d’impôts. L’avantage TVA, permet à l’investisseur de récupérer la TVA sur son investissement. Contrairement à la loi Pinel, aucune restriction géographique ni plafond de loyer ne sont imposés.

LMNP, LMP : quelles différences ? 

Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) permet d’investir dans des locaux d’habitation, de percevoir des revenus locatifs et de profiter d’une défiscalisation et d’un système d’amortissement. Un LMNP devient LMP (loueur en meublé professionnel) lorsque la somme des loyers perçus est supérieure à 23 000 € et qu’elle représente plus de 50% du revenu global du foyer fiscal de l’investisseur. Contrairement au LMNP, le LMP doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés, doit payer les charges sociales professionnelles (correspondant à près de 25% du revenu net) et ne profite pas d’une réduction d’impôts sur l’investissement locatif.

Dans le cadre d’un investissement en résidence seniors, le statut LMNP peut être cumulé avec le dispositif Censi-Bouvard. Pour cela, il faut que le logement soit acheté neuf et respecter les conditions des deux dispositifs.

LMNP : les avantages d’un investissement locatif

En LMNP, l’investisseur peut dépendre du régime micro-Bic ou du régime réel. Cela dépend du montant des recettes locatives. L’investisseur peut profiter d’un abattement de 50% sur les recettes. Lorsque les recettes locatives sont supérieures à 70 000 €, le régime micro-BIC s’applique. S’il en fait la demande, l’investisseur peut opter pour le régime réel et déduire l’ensemble des charges locatives des recettes locatives dont :

• Les travaux
• Les intérêts d’emprunt
• Les frais de gestion
• La taxe foncière…

Dès lors, le propriétaire peut amortir jusqu’à 90% de la valeur immobilière du bien et 100 % du montant de l’investissement immobilier. Avec une imposition nulle ou très allégée, l’investisseur perçoit des loyers nets d’impôts et récupère 20% du prix d’acquisition qui correspond à la TVA.

Il est bon de savoir que les loueurs de biens meublés profitent de loyers près de 20% supérieur aux locations nues.

Le dispositif LMNP permet donc :

• De générer des revenus complémentaires
• De constituer ou de développer son patrimoine
• De préparer sa retraite

Pour un investissement en résidence seniors, la gestion du bien est assurée par un gestionnaire. Grâce à cette gestion simplifiée, l’investisseur n’a pas à se soucier de trouver des locataires ou de l’entretien du bien. Le gestionnaire se charge de verser à l’investisseur un loyer mensuel, il n’y a donc aucun risque de vacances locatives et assure l’entretien du bien. L’investisseur ne paie donc pas de charges de copropriété courantes, ni l’entretien. Un bail commercial signé par l’investisseur et le gestionnaire pour une période de 10 ans précise la répartition des charges. A la signature du bail, le groupe devient locataire unique du bien. A la fin de ce bail, l’investisseur peut choisir de négocier et signer un nouveau contrat avec le gestionnaire, de revendre le bien ou encore de s’y installer.

Le choix du gestionnaire de confiance est donc essentiel.

Pourquoi investir en résidence de services 

Avec une rentabilité de près de 4% pour l’achat d’un appartement à 150 000 € HT, l’investissement en résidence seniors est un placement sûr.

Le vieillissement de la population et l’augmentation de l’espérance de vie entraînent une hausse de la demande en biens immobiliers dans les résidences seniors. Le marché immobilier en résidence seniors est en plein essor.  Investir dans un concept d’habitat pensé pour répondre aux besoins des seniors  c’est l’assurance d’un investissement durable et sécurisé. Afin de garantir la rentabilité de l’investissement, prendre en compte :

• L’environnement de la résidence (mer, campagne, ville…)
• La proximité avec les services et commerces
• Le prix du m²

Il faut donc se renseigner sur la résidence ainsi que sur les services et prestations proposés. La résidence a-t-elle un restaurant, quel est le planning des activités, quelles sont les heures d’ouverture de la réception, y a-t-il un service de téléassistance au sein des logements, etc.